Situación del mercado inmobiliario y su futuro

18/12/2015

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En el correr de 2015 tuvimos un nivel de transacciones inmobiliarias prácticamente igual al que se dío en 2014. En los primeros 8 meses de 2015, en relación a igual período de 2014, las compraventas subieron 0,9% y las promesas un 1,7%.

Estos datos nos muestran que el mercado se comportó de forma estable y no presentó una caída en las transacciones como ocurrió en otros sectores.

Desde el ministerio de vivienda se presentó información que señala una demanda de 51.889 viviendas en todo el país. Este dato confirma la escasez de viviendas y una demanda real en todos deciles socioeconómicos.  El crecimiento de los hogares es mayor que el de personas. Esto se debe a que hay parejas que se separan, jóvenes que emigran y que cada vez son más las personas que eligen no formar una familia, esto hace que los hogares denominados unipersonales sean una tendencia creciente. 

Analizando los permisos de construcción ingresados en la IMM para generar nuevas viviendas vemos un descenso de los mismos. Si bien en estos años la ley V.I.S, que ofrece incentivos para los desarrolladores e inversores, apalancó el mercado de viviendas residenciales, no fue suficiente para evitar una caída.  La causal de esto es que cada vez se más difícil para los promotores construir proyectos que sean rentables. En octubre se presentaron datos sobre los costos de la construcción elaborados por el INE  que muestran una suba del 12,4% cerrado en el año móvil a septiembre. Esta suba muestra un ajuste superior a la inflación lo cual hace que el acceso a las viviendas se dificulte.

Analizando los precios de las viviendas nuevas podemos ver que se encuentran en niveles estables y están en una meseta. El aumento del tipo de cambio que se dió este año, ha permitido a los desarrolladores poder mantener los precios medidos en dólares ya que al realizar la conversión dólares/pesos para el pago de salarios y leyes sociales, que representa aproximadamente el 50% entre otros costos, los dólares tienen un mayor rendimiento.

El acceso a créditos hipotecarios hoy en día requiere de un mayor esfuerzo para quienes buscan acceder a él. Esto se debe a la suba del tipo de cambio y a que los precios de las viviendas no disminuyeron, haciendo que sea necesario disponer de una mayor cantidad de pesos para poder acceder el ahorro previo. También el tipo de cambio lleva a que las personas que fueron hace 1 o 2 años a consultar por un crédito hipotecario, hoy en día al repetir la consulta obtengan un monto menor para el crédito. Esto se da porque el aumento en el tipo de cambio, que se ubicó en aproximadamente un 20%  anual, fue superior a el aumento del salario. El Banco Central (BCU) realizó un cambio del instrumento que utiliza como referencia para su política monetaria. Este cambio ocurrió el 1° de julio y generó mayor volatilidad en las tasas de interés en pesos teniendo un efecto que genera un aumento en las tasas de todos los créditos del mercado local. Esta tendencia es algo que continuará a mediano plazo haciendo que las tasas salgan del mínimo histórico que tuvieron en este periodo.

En un futuro cercano creemos que la demanda que existe en cuanto a vivienda no puede ser cubierta por la oferta de propiedades usadas y que el stock que existe de propiedades a estrenar y en proceso de construcción se va a ir consumiendo a un ritmo de ventas más moderado del que se dió en los años pasados pero de forma estable. También vemos que va a continuar la construcción de viviendas pero a un ritmo inferior del que se venia haciendo y esto tendrá como efecto que la demanda continúe vigente. En el contexto económico actual, mientras el tipo de cambio continúe controlado y sin sobresaltos, los precios de venta de las propiedades van a continuar estables medidos en dólares e incluso pueden sufrir un leve aumento si el costo de la construcción y de reposición, que es el fijador de precio, continúa ascendiendo a el promedio actual.

El mercado de alquileres residenciales cuenta con una pujante demanda por la escasez que se presenta. Si bien en estos años se construyeron nuevas torres, incluso en zonas en donde antes no se construían incentivados por la les VIS, la oferta de propiedades en alquiler no es suficiente para la demanda y los precios de los mismos continúan en leve alza.

Lic. Carlos Aliano.
Sures Bienes Raíces.

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