Burbuja inmobiliaria

28/03/2020

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Este es un termino muy conocido que lo podemos llegar a leer muchas veces en la prensa o en las charlas populares de reuniones de amigos.

Lo podemos escuchar muchas veces disfrazado en términos cómo “las propiedades están caras”, “los precios tiene que bajar” y “hace 30 años una casa valía U$S 30.000 y hoy vale U$S 200.000”.

Cuando existe una burbuja, existen problemas graves en el mercado inmobiliario que pueden ocurrir por diversos factores. Tiene como resultado un aumento excesivo y desmesurado del precio de las propiedades.

Generalmente esto ocurre por un proceso especulativo, sin una razón lógica y sin que exista una demanda real impulsada por un grupo minoritario, con el objetivo de percibir una ganancia rápida por medio de la compra y reventa de los inmuebles a un mayor precio.

Este fenómeno hace que más inversionistas participen de este ciclo generando una mayor sinergia y potenciando el fenómeno que deriva en un asenso acelerado de los precios.

En este ciclo no solo participan compradores y vendedores sino también las constructoras que nutren al mercado especulativo. 

Todo este fenómeno no está basado en una necesidad real de los posibles usuarios de esos inmuebles, sean familias o empresas.

La explosión de la burbuja ocurre cuando la cantidad de inmuebles que existen en el mercado es mayor a la necesaria haciendo que los precios se derrumben rápidamente. En ese momento los precios se derrumban y caen por debajo del valor inicial junto con la especulación.

Ejemplo de Burbuja Inmobiliaria:

Supongamos que en una ciudad se necesitan 50.000 viviendas. Estas viviendas cubren la demanda actual del mercado y la demanda de los próximos 4 o 5 años.

En ese escenario un “grupo inversor” decide comprar todos los inmuebles que sean posibles aprovechando la demanda.

Por otro lado el sistema financiero ofrece créditos hipotecarios más flexibles para otorgar un mayor número de hipotecas.

En ese momento se está generando la burbuja, muchas empresas ingresan al negocio con la ambición especulativa y se introducen 120.000 viviendas en el mercado. Cuando queremos acordar en el mercado existen 70.000 viviendas más de las necesarias que no van a ser adquiridas por ninguna familia o inversor, generando un exceso de oferta y haciendo que los precios bajen porque nadie esta interesado.

En este escenario todos pierden, desde las inmobiliarias, los bancos, las constructoras, los compradores que ya pagaron sus viviendas por un valor superior.

¿Cómo identificar si hay una burbuja inmobiliaria?

Este escenario tiene características que hace que sean fácil de reconocer.

-Los precios de las propiedades aumentan repentinamente sin que existan cambios a nivel económico, del mercado o políticos.

-Los valores dejan de basarse en fundamentos justificados y son regidos por la especulación.

-Existe una alta participación de inversionistas y intermediarios en la fijación del valor de las propiedades.

-El aumento del valor de las propiedades se basa en la especulación de que el mercado seguirá creciendo.

-Este fenómeno suele darse en periodos de crecimiento económico elevado, cuando las familias tiene mayor poder de compra y se hace más fácil acceder a créditos hipotecarios.

-El sistema financiero otorga créditos financiando un 100%, casi sin restricciones.

Este fenómeno es uno más de las burbujas económicas que ocurren desde el siglo 17.

Los casos más recordados de los últimos años fueron la crisis de Estados Unidos en el año 2008 y Europa en el año 2004.

Si bien en nuestro país en las “charlas de boliche” muchos dicen que los precios de las viviendas son muy elevados, los mismos aumentan en la misma proporción que los salarios,  los costos de construcción y otros bienes o servicios.

También a pesar de que se habla en la jerga popular que se construyo mucho en estos años, la oferta todavía esta lejos de poder cubrir la demanda.  Esto posiciona a nuestro mercado inmobiliario como un mercado sano gracias a todos los actores que lo componen.

Para el futuro veo un espacio para que el mercado siga creciendo con equilibrio. Uruguay está viviendo cambios socioculturales, económicos y demográficos que afectan directamente a los inmuebles. Según un informe de Uruguay XXI desde el 2007 la cantidad de hogares creció un 20%, en la actualidad hay unos 1.240.000 hogares. Esto también representa un crecimiento de hogares cinco veces mayor al demográfico del país.  

Este fenómeno se produjo por varios factores. Por un lado los hogares redujeron el número de integrantes promedio, aumentando el número de hogares unipersonales y familias sin hijos. Nuestro país esta viviendo desde hace un tiempo un intenso proceso migratorio con un promedio de 12.500 residencias solicitadas por año.  

La estabilidad que ofrece Uruguay en materia económica, social y política hace que cada vez más personas lo vean cómo una opción tanto en los jóvenes que buscan afianzarse o en personas de la tercera edad que buscan la tranquilidad y el disfrute. Desde el nuevo gobierno también se planifican acciones para captar residentes argentinos.

Estos fenómenos hacen aumentar la demanda de inmuebles, en especial en el mercado de alquileres y mantiene una demanda creciente.

Lic. Carlos Aliano.

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