¿Qué tan cara es una vivienda en Montevideo en el comparativo regional?

04/10/2017

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"Distorsiones" en la oferta inmobiliaria, provocan “cuellos de botella” en el mercado, según informe de la CAF.

En América Latina los mercados de vivienda no han estado a la altura del "acelerado proceso de urbanización" que los países de esta región han experimentado, dado que muestran una serie de "problemas" que "limitan la capacidad de las ciudades para explotar completamente las potenciales economías de aglomeración". Según el informe "Crecimiento urbano y acceso a oportunidades: un desafío para América Latina", elaborado por el Banco de Desarrollo de América Latina (CAF), "los cuellos de botella son varios". Entre otros, la región padece de falencias en la calidad de sus inmuebles (muchas veces vinculadas a complicaciones en el acceso a servicios básicos), al tiempo que los precios que se piden por estas viviendas son altos si se los compara con los salarios de las personas que viven en estas geografías. Esto último se ve agudizado por la poca penetración de los créditos hipotecarios en estos países.

El RED 2017 —como se conoce al trabajo que se presentará hoy en Montevideo— tomó como uno de sus insumos una encuesta realizada a unas 13.000 personas en 11 ciudades latinoamericanas, entre las que se cuenta la capital uruguaya.

El estudio da cuenta del precio del metro cuadrado en varias de estas ciudades. Montevideo presenta un promedio de US$ 2.600 si se trata de un departamento, y de US$ 1.604 si es una casa. En la primera categoría, de una lista de siete ciudades, solamente Santiago de Chile supera a la capital uruguaya (con US$ 2.883). En la segunda, en tanto, la capital chilena (US$ 2.338) y la argentina (US$ 1.719) están por encima de Montevideo, que rankeó tercera.

El informe de la CAF también aborda la asequibilidad de estas viviendas, es decir, cuán alcanzables son para los bolsillos de los latinoamericanos que viven y trabajan en esas ciudades. En esta línea, echa mano de la metodología de Glaeser y Gyourko (que comparan las diferencias entre los precios de las viviendas y los costos de su construcción, con la excepción del costo del terreno, entre ciudades de Estados Unidos) que, dice, es "difícil adaptar" a la región, dada la pobreza informativa sobre costos de construcción de una vivienda. Montevideo es la excepción a la regla, y con los datos disponibles (tomando la información disponible para la categoría "torres de acabado mediano con ascensor") los autores del informe concluyen que "en alrededor del 70% de las unidades el precio de la vivienda excede en más del doble al costo". Siguiendo la metodología explicada anteriormente, añaden, "Montevideo es una ciudad donde el diferencial entre precios y costos podría estar reflejando importantes distorsiones que generan cuellos de botella en la oferta inmobiliaria".

Para adquirir un metro cuadrado de vivienda en Montevideo se necesitan dos meses y medio de ingreso promedio. Ciudad de México es donde es más difícil: se requieren cinco.

A su vez, también se da cuenta de las diferencias de precios entre la zona más cara y la más barata en varias ciudades de la región. La razón entre una y otra es superior a tres en la mayoría, con "diferencias especialmente grandes" en Buenos Aires, Ciudad de México y Montevideo. En estas últimas el valor del metro cuadrado en los barrios más pudientes es prácticamente seis veces el de los más humildes. Así, en Montevideo el metro cuadrado en Carrasco asciende a US$ 3.786 mientras que en Punta de Rieles esa cifra cae a US$ 645.

Además, el trabajo concluyó que cerca de uno de cada tres hogares en América Latina vive en una unidad con "déficit cualitativo", es decir, no alcanzan la categoría de vivienda "digna". En Uruguay esta situación se observa en el 24% de las viviendas.

PRIORIDAD

A contrapelo de la mayoría de los países de la región —que han mejorado sus resultados en esta área en las últimas décadas— Uruguay (junto a Costa Rica y Nicaragua) ha "perdido cierto terreno", pese a lo cual el informe agrega que es de los países con desempeños más positivos en este terreno.

Según el trabajo, el "aumento de la oferta inmobiliaria residencial debe ser prioridad de las políticas públicas" de la región. Desde la demanda, indica, el principal obstáculo para llegar a la vivienda viene por el lado de su financiamiento, por lo que se vuelve clave mejorar el acceso al crédito. La deuda hipotecaria como porcentaje del Producto Interno Bruto (PIB) en los países de la región es muy inferior a la de otras zonas del mundo: el promedio en América Latina es 7,6% mientras que en Europa trepa a 37% y a 70% en Estados Unidos y Canadá. En Uruguay, en tanto, llega al 5%.

Una "condición indispensable" para el robustecimiento del sector hipotecario es la estabilidad macroeconómica, marca el trabajo. Atenta contra él, entre otros, la inflación, se advierte.

LA MOVILIDAD EVALUADA

Una hora por día para viajar al trabajo

El extenso trabajo de la CAF también pone la lupa en la movilidad urbana. Para esto, se relevó cuáles eran los medios de transporte más utilizados por los habitantes de estas ciudades. Según los datos del Observatorio de Movilidad Urbana de la CAF, el transporte público es el rey en la región: el 39% del total de viajes se realizan por esta vía. Los uruguayos no siguen esta tendencia, dado que al menos en la capital el 39% de los desplazamientos se realiza en auto. De hecho, el trabajo indica que el automóvil "tiende a ser mayor en ciudades con mayor ingreso per cápita" y, por el contrario, menor "en ciudades más densas".

Si de desplazarse hasta el trabajo se trata, el latinoamericano promedio destina una media de 40 minutos en ir y otros 40 en regresar a su casa. Montevideo tiene el menor tiempo de las 11 ciudades relevadas, con un promedio de 27 minutos por trayecto. Pero, esto cambia en función de qué medio de transporte se utilice. Además, mientras que en promedio los latinoamericanos perciben que viajan 14 minutos más por cada trayecto hacia el trabajo producto del tráfico, en el caso de Montevideo ese número desciende a ocho minutos. En esto influye que en general los viajes en esta ciudad son más cortos que en otras.

Dadas las externalidades negativas del transporte motorizado individual —como congestión vehicular y contaminación— el trabajo indaga el grado de adhesión que podría tener en la región un impuesto a la congestión (en Montevideo ronda el 20%) o la adopción de un programa de restricción de la circulación (35% de simpatía).

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